Terra

Одним из наиболее активных на рынке коммерческой недвижимости является офисный сегмент.

Данный сегмент подразделяется на три категории:

1) профессиональные офисные помещения;

2) полупрофессиональные офисные помещения;

3) квартирные офисы.

К профессиональным офисным помещениям относятся бизнес-центры или офисные центры.

К полупрофессиональным офисным помещениям относятся помещения в зданиях нежилого фонда

Квартирные офисы — квартиры на нижних этажах жилых домов.

 Обязательные требования Дополнительные требования

1 Месторасположение в центральном деловом районе города или в рамках других сложившихся районов города вблизи транспортных развязок Передний фасад (видное фронтальное расположение на улице)

2 Профессиональный менеджмент здания с прозрачной системой для учета затрат, их распределения и возмещения. Рациональное расстояние между колоннами, где не менее 95% используемых площадей находятся в 10 метрах от источника природного освещения (т.е. окна или атриума)

Данная классификация разработана в марте 2004 г. Форумом операторов рынка недвижимости г. Киева и Комитетом по вопросам недвижимости Американской Торговой Палаты в Украине  

 Обязательные требования Дополнительные требования

3 Выделенный и опознаваемый вход в офисные помещения и вестибюль Минимальная площадь этажа 500 м кв.

4 Высота потолков не менее 2,7 м на площади не менее 90% чистых ис-пользуемых площадей Среднее расстояние между наружной стеной и внутренней границей используе-мых площадей не должно превышать 10 м

5 Охраняемая парковка внутри здания или на отведенной территории из расчета не менее 1 места на 100 м кв. арендуемых площадей. Стихийная парковка на улице исключается Обеспечение подключения коммуникационных систем в любом месте благодаря фальшполам, коммуникационным каналам под полом или коробам по периметру помещений

6 Энергоснабжение, по меньшей мере, 50 Вт на 1 м кв. арендуемых помещений при полном освещении и подключенном оборудовании, обес-печенное либо электроснабжением по 1 категории, либо при помощи дизель-электрогенератора Среднее время ожидания лифта в часы пик не более 30 сек. (с момента вызова)

7 Система теплоснабжения, вентиляции и кондиционирования, по меньшей мере, 2-трубная (1 контур) с от-дельным для каждого арендатора контролем температуры и обеспечивающая четырехкратный воздухообмен в офисах в час Приемлемо близкое расстояние до станции метро, остановки троллейбуса или автобуса

8 Открытая планировка площадей с колонной сеткой, обеспечивающей гибкую перепланировку Кафетерий (столовая) для сотрудников внутри здания или в непосредственной близости от него

9 Оптико-волоконные цифровые телефонные линии, ISDN и Интернет-услуги в здании Допустимая нагрузка на пол — 450 кг на 1 м кв.

10 Возмещаемый коэффициент потерь не выше 12% Освещение офисов 400+ люкс на высоте рабочей поверхности

Офисные здания класса «А» Должны соответствовать 10 обязательным требованиям и соответствовать или превышать 6 необязательных критериев

Офисные здания класса «В» Должны соответствовать 7 обязательным требованиям и соответствовать или превышать 6 необязательных критериев

Офисные здания класса «С» Должны соответствовать 5 обязательным требованиям и соответствовать или превышать 2 необязательных критерия

  Полупрофессиональные офисные помещения

 Характеризуются относительно небольшими арендными ставками, расположены, как правило, в административных зданиях и помещениях бывших  НИИ. Достаточно широко представлены на рынке недвижимости Сум и востребованы представителями малого и начинающего бизнеса. В большинстве своем имеют ремонт, сервис и инфраструктуру советских времен (охрана на уровне вахтера на проходной, отсутствие или ограниченная парковка).

Квартирные офисы

Чаще всего такие офисы расположены на первых этажах Сумских жилых домов, в квартирах с «офисным ремонтом», и, как правило, не переведены из жилого в нежилой фонд. Пользуются популярностью у представителей малого и среднего бизнеса из числа кампаний, работающих в сфере услуг, либо для размещения офисов «закрытого» типа.

Бизнес-парки

Широко известны на международных рынках недвижимости, но в Сумах находятся только в стадии планирования.

Бизнес-парк — большая территория земли, представляющая собой девелопмент высококачественных строений с низкой плотностью застройки, и размещенная в окружении элементов «парковой зоны». Бизнес-парк, содержащий в качестве основной функции офисную составляющую, классифицируется как «офисный парк».

Основное отличие между бизнес-центром (БЦ) и бизнес-парком (БП) в том, что БЦ тяготеют к центру города и максимальной высотности, а БП, как правило, располагаются на окружной дороге в зеленой зоне. Транспортная доступность обеспечивается метро и специализированным транспортом.

Преимущество офисных парков в более низкой арендной плате, комфорте, возможности компаниям размещать в центральной части города только представительскую часть офиса, а рабочий офис организовывать в БП.

Несмотря на то, что рынок Сумской торговой недвижимости развивается очень активно, на сегодняшний день в Украине отсутствует классификация торговых центров и поэтому специалисты вынуждены пользоваться западными аналогами.

В мировой практике существует несколько классификаций торговых центров, где все форматы соответствуют определенным критериям: размер, целевой рынок, конфигурация помещений, состав арендаторов и др. Одним из критериев классификации является зона влияния торгового центра (микрорайонные, районные, окружные, региональные). Другая классификация основана на определении якорных арендаторов (специализированный торговый центр, фестивальный торговый центр, пауэр-центр, торговый центр моды, торгово-развлекательный центр, торгово-общественный центр и пр.).

В настоящее время торговые центры в Сумах весьма разнообразны, и отнести их к четким общепризнанным форматам очень сложно, что объясняется «молодостью» рынка.

По параметрам насыщенности торговыми площадями столица Украины, не говоря уже о регионах, отстает от крупных городов Центральной Европы и России. В Украине не хватает всех форматов и типов торговых центров. Незанятых ниш еще довольно много.

В последнее время тенденция к форматированию, как к обязательному элементу построения концепции ТЦ, усиливается. В ближайшее время по-прежнему будут развиваться крупноформатные объекты торговли, продолжит свое развитие и продуктовая розница в формате супермаркетов и гипермаркетов, будут заполняться ниши по географии сетей, по зонам обслуживания, что, в результате, приведет к долгожданной конкуренции среди представителей этого формата. На крупные форматы самообслуживания сегодня сделали ставку операторы непродуктовых розничных рынков: электроники и бытовой техники, игрушек, спортивных товаров, книг, мебели и многих других.

  — Смешанные (ведущие торговлю как продовольственными, так и непродовольственными товарами).

— Универсальные (реализующие универсальный ассортимент продовольственных или непродовольственных товаров - универсам, универмаг и т.д.).

— Комбинированные (реализующие несколько групп товаров, объединенных общностью спроса).

— Специализированные (реализующие товары одной товарной группы).

— Узкоспециализированные (реализующие товары части товарной группы — например, одной фирменной марки)

 По размерам и направленности

— Гипермаркеты/супермаркеты

— Большие продовольственные и непродовольственные магазины.

— Средние продовольственные и непродовольственные магазины.

— Небольшие продовольственные и непродовольственные магазины:

киоски павильоны

торговые точки при АЗС рынки

специализированные (парфюмерные, бытовые,

фармацевтические и т.д.)

рестораны/кафе

 

Торговый центр — это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или в комплексе зданий), находящемся в профессиональном управлении и поддерживающемся в виде одной функциональной единицы.

При подборе помещения под торговый центр, в первую очередь, должны учитываться три его характеристики:

1) заметность;

2) доступность;

3) наличие целевого покупателя.

Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и масштабом влияния (размером торговой зоны). Разработка архитектурно-планировочных решений, а также брокеридж (сдача площадей торгового центра в аренду) проводятся на основании Концепции торгового центра.

 

Концепция торгового центра должна отражать следующее:

1) целевые группы покупателей (портрет покупателя);

2) тип торгового центра;

3) состав арендаторов (якоря, мини-якоря, сопутствующие).

При удачном сочетании указанных характеристик успех того или иного центра гарантирован, и наоборот. Доходность торгового центра определяется множеством обстоятельств. Но один упущенный из виду фактор может стать причиной провала. Одним из главных достоинств объекта остается расположение его в «проходном месте». Торговый центр, находящийся в неудобном для покупателей месте, не будет пользоваться должным спросом, и, соответственно, не окупятся вложенные арендаторами и арендодателями средства. Поэтому, прежде чем покупать или арендовать торговую площадь, необходимо проанализировать конъюнктуру рынка и выяснить, какие именно товары будут востребованы в данное время в данном месте. Для продуктового супермаркета необязательно находиться рядом со станцией метро. Гораздо перспективнее сосредоточение заселенных жилых домов. Кроме того, аналитики рынка продолжают делать ставку на перспективность помещений, расположенных при выезде из города. В этом случае торговый объект обязательно должен иметь хорошие подъездные пути и удобные транспортные развязки. Естественно, одним из обязательных условий ликвидности торгового объекта является наличие удобной парковки рядом с магазином.

Все типы торговых центров служат различным покупательским нуждам и классифицируются в зависимости от размера центра, местоположения и арендаторов/торговых операторов, присутствующих в них. Часто при определении типа торгового центра учитываются и группы потребителей или целевые покупатели.

Представленная далее классификация торговых центров была разработана Urban Land Institute (ULI).

Виды торговых центров:

— микрорайонный торговый центр (Convenience center);

— районный торговый центр (Neighborhood center);

— окружной торговый центр (Community center);

— суперокружной торговый центр (Super community center);

— региональный торговый центр (Regional center);

— суперрегиональный центр (Super regional center);

— специализированные торговые центры (Specialty centers);

— фестивал-центр (Festival Center);

— торгово-общественный центр;

— торговый центр Моды (Fashion Center);

— аутлет-центр (Outlet Center).

 Международная и европейская классификации

Микрорайонный торговый центр (Convenievce centre) по международной классификации

Микрорайонные ТЦ осуществляют продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.п.) и бытовых услуг (в которых возникает ежедневная потребность у покупателей прилегающей торговой зоны).

Состоят как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь (GLA) которых составляет обычно 2800 м кв. и может варьироваться от 1500 до 3000 м кв. Основным оператором (якорем) в большинстве случаев является мини-маркет. Торговая зона — территория 5-10 минут пешеходной доступности, количество покупателей — до 10 000 человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, сократившие площадь основной торговли и сдавшие часть площадей арендаторам (аптечный пункт, прачечная, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги и прочее).

Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) по европейской классификации

В микрорайонном торговом центре якорем является супермаркет. Другие значимые арендаторы — аптека, универсальный магазин. Часто центры, не включающие супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров. Однако, если арендаторы, занимающиеся продажей питания, не могут быть собраны вместе, представляя собой своеобразную замену супермаркета, подобный центр правильнее классифицировать как небольшой окружной торговый центр (чтобы преуспеть, ему, скорее всего, придется уйти с более широкой рыночной зоны и сконцентрироваться на обслуживании ближайшего окружения). Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет от 3000 до 10 000 м кв. (как правило, около 5000 м кв.). Микрорайонный торговый центр обслуживает людей, проживающих в пяти — десяти минутах езды от него.

 Районный торговый центр (Neighbourhood centre)

Районный ТЦ предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды и обуви, аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь данных ТЦ, в основном, составляет 5600 м кв., на практике может варьироваться от 3000 до 10 000 м кв. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды наличном или общественном транспорте.

Окружной торговый центр (Community centre)

Окружной ТЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором «мягких» товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда) и «жестких» (металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника). Для данной категории ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ. Многие центры строятся вокруг детских универмагов (junior department store), дискаунт-универмагов, крупных аптек (drug-store), универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам (variety store). Хотя окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, у него могут быть сильные специализированные магазины. Типичный размер арендной площади — 14 000 м кв., но может занимать от 9500 до 47000 м кв. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, покупателей насчитывается от 40 000 до 150 000 человек.

Окружной торговый центр (Community Shopping Center) по европейской классификации

Первоначально окружные центры формировались вокруг продуктового или универсального магазина, служившего якорем, в дополнение к супермаркетам. Крупные магазины-склады и магазины товаров по каталогу по сниженным ценам и магазины с доставкой являются другими возможными якорями.

Окружной торговый центр определяется по тому, что в него входит и что — нет. Универсальный магазин с полной линией товаров не входит в состав окружного торгового центра, в противном случае такой центр следует называть региональным торговым центром. Торговая зона окружного торгового центра больше, чем у микрорайонного. Таким образом, он привлекает покупателей более удаленных от него. Окружной торговый центр предлагает больший ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров, нежели микрорайонный. Он также, зачастую, поставляет товары, которые не продаются ни в микрорайонных, ни в региональных торговых центрах. Например, мебель, инструменты, товары для строительства и для сада.

Окружной торговый центр — это промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, окружные же могут стать региональными.

 

 Типичная торговая площадь окружного торгового центра примерно : 15 ООО м кв., но в целом она может составлять от 10 ООО до 30 ООО м кв. Он, как правило, обслуживает население в 10-20 минутах езды от него.

Одним из минусов данного вида является то, что расположенный в черте города окружной торговый центр уязвим с точки зрения конкуренции. Он слишком велик для того, чтобы процветать за счет своего ближайшего окружения, и слишком мал, чтобы притягивать посетителей с дальней дистанции (если, конечно, не расположен в небольшом городе с населением от 50 000 до 100 000 человек). Появление и развитие сильного регионального центра с притягательной силой одного или нескольких универмагов может резко сократить торговую зону окружного центра. Но в развитой рыночной среде преуспеть могут оба, даже если они расположены близко друг от друга, поскольку предлагают товары разных типов, к тому же окружной торговый центр расположен ближе к своим покупателям.

Суперокружной торговый центр (Super community centre)

Центры, соответствующие общему профилю окружного центра, но имеющие площадь более 23 000 м кв., классифицируются как суперокружные. В исключительных случаях площадь достигает 90 000 м кв. В результате, окружной ТЦ — самая сложная категория торговых центров для оценки их размеров и зоны обслуживания.

Существует разновидность суперокружного торгового центра — Пауэр-центр (power center). Он содержит, по крайней мере, 4 якоря, специфичных для данной категории, площадью более 1900 м кв. Такими якорями являются магазины, торгующие «жесткими» товарами: бытовая техника и электроника, спорттовары, офисные принадлежности, товары для дома, лекарства, средства для здоровья и красоты, игрушки, персональные компьютеры и их элементы. Power center сочетает в себе узконаправленных «убийц категорий» (полный ассортимент товаров какой-либо категории по низким ценам), оптовый клуб и дискаунтунивермаг. Якоря в таких power center занимают 85% общей арендуемой площади.

Региональный торговый центр (Regional centre)

Региональные центры обеспечивают покупателей широким выбором товаров (одежда, мебель, товары для дома и т.п.), различными видами услуг, а также местами отдыха и развлечений. Они строятся вокруг 1 -2 универмагов полной линии, площадь обычно не менее 5000 м кв. Типичная для данной категории общая арендная площадь 45 000 м кв., на практике она варьируется от 23 000 до 85 000 м кв. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но менее разнообразные, нежели в суперрегиональном торговом центре. Торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра — 150 000 человек и более.

      

Классификация складских помещений, разработанная международной консалтинговой компанией Knight Frank

(пункты, помеченные «*», желательны, но не обязательны)

Складские помещения класса А+

1. Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров, с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.

2. Площадь застройки 40-45%.

3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/м кв., на уровне 1,20 м от земли.

4. Высокие потолки не менее 13 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов).

5. Регулируемый температурный режим.

6. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

7. Наличие системы вентиляции.

8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

10. Наличие достаточного количества автоматических ворот доково-

го типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регули-

руемой высоты (dock levelers) (*не менее 1 на 500 м кв.).

 

11. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

12. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.

13. Наличие офисных помещений при складе.

14. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

15. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

16. Оптико-волоконные телекоммуникации.

17. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

4. Земельные участки в Сумах — как коммерческий объект

4.1. Общие параметры земельных участков К общим параметрам земельных участков относятся: